招商地产探路“准REITs”

已进入转型阶段di招商di产，zai完成年夜规模di人事重组后又初步调整其商业资产体例，进一步深挖商业di产潜能。

4月14ri，招商di产通知布告称，拟挂牌让渡旗下五项商业资产，以盘活成熟投资性物业所沉淀di资金，打造商业不动产打点品牌，为未来进一步di成本运作做好筹备。

you接近招商di产di知情人士透露，招商di产今朝正zai中止商业资产di重组调整，为未来di成本化做铺垫，最年夜di可能shi与基金、信任公司等协作，做一ge五至十年di资产打点打算，将商业资产疾速变现，以撑持公司di规模转型。

今朝公司曾经中止长达一年多di调研酝酿，以根究商业di产di进入与退出体例。但最终以何种体例中止成本运作仍you待you关部门审批。

拟挂牌让渡五项商业资产

通知布告展现，拟与深圳招商商置投资you限公司所具youdi蛇口科技年夜厦、招商科技年夜厦二期、花园城数码年夜厦、蛇口花园城商业中心、新时代广场五项资产及300万元现金出资设立五家子公司。

而挂牌让渡则成为这五家子公司成立后di最终目di，其100%股权将zai产权生意所中止公开挂牌并让渡。

公司将延聘专业评价机构对上述五项资产及其成登时五家子公司100%股权中止价值评价，评价基准ri为2014年4月30ri。

zai五年夜资产中，蛇口花园城商业中心一度shi该片区中最年夜di购物广场，其他四项均为商务办公性质di写字楼，新时代广场为蛇口di标。

从公开资料来看，新时代广场价值不菲，为188.8米高、38层di5A智能甲级写字楼，深圳市三年夜金牌写字楼之一，前临珠江口，背倚生态年夜南山，远眺喷香港。该栋年夜厦建筑面积8.7万平方米。

业内分解，该项目将为招商di产带来可不美观di租赁收入及发卖收入，依据第一安靖戴维斯di最新数据，2014年第一季度深圳甲级写字楼平均售价为5.2万元/平方米，而平均房钱收入ye抵达le218.9万元/平方米，因为项目为甲级写字楼，其出租率和租赁收入仍you较年夜晋升空间。

今朝，这五年夜项目资产均属于深圳招商商置投资you限公司，该公司为招商di产di商业运营平台，为2011年3月招商di产di新派生公司。

年报展现，招商di产2013年di投资性物业租赁收入为7.7亿元，今朝具you已建成di商业di产110万平方米建筑面积，zai建商业di产120万平方米建筑面积，涵盖le写字楼、商场、公寓和厂房等多种类型。

实践上，招商di产di商业di产起步较早，但睁开较慢，今朝商业di产di90%集中zai深圳蛇口，而其他新进入城市中心区域di商业di产项目根基处于zai建状况。

一ge夸姣di预期则shi，600亿元“再造新蛇口”计谋di实施，将使招商di产位于蛇口di商业di产价值ri益晋升，新入中心城市di商业项目ye将发生复杂di商业价值。出格shi此次拟挂牌让渡di新时代广场，作为蛇口di标di商业价值已shi显而易见。

与此同时，招商di产di商业di产规划仍zai加年夜，就zai4月9ri，上海招商置业zai上海自贸区新入两ge项目，将与上海外高桥配合投资开发。

探路“准REITs”

这shi招商di产持续完成zai喷香港借壳上市、A股资产注入和增发、高管人事情动等一系列动作之后，zai商业di产方面di又一ge动作，因而上述行动激发外界对其di各种猜测。

招商di产总司理贺建亚曾暗示，招商商置要想you用睁开起来，必然需求基金diyou用介入，这因而成为业界各类猜测di注脚。

上述知情人士透露，当然五ge商业项目资产要挂牌让渡，但招商di产毫不会中止简单di出卖套现，最终shi以股权、基金仍shi其他体例运作仍未必定。

这种猜测获得le国信证券首席分解师方焱di认同：“应该会与基金、信任或者证券公司资产打点部门拟定一ge资产打点打算，先ba公司以必然资金出卖，设定一ge刻ri，将项目套现取得睁开资金，刻ri事后再买回来，依然shi自己di资产。”而这种做法源于商业项目酬报周期太长太慢，这关于今朝急于做年夜规模转型高周转di招商di产来说，显然对资金you着更为孔殷di需求，而套现融资便成为企业最可能选择中心式。

you分解师觉得，招商di产这种出让商业资产拟成本化中心式，将可能与之前华裔城刊行“租赁收入财富信任”融资处所式相似，即业界所称di“准REITs”。

zai2007年，华裔城di产经由以其深圳本部di部门收益型物业，搜罗商铺、写字楼、厂房和国际公寓等物业di未来5年房钱收益，奉求中信信任刊行财富信任产物，那时di这种变相REITs便被业界称为“准REITs”。

而招商di产di这几项资产都shi公司早期di物业，经由多年折价，并无几账面价值，首要靠进献必然di出租收入，而受让这些项目所获取di其实yeshi不变di房钱收益。

按常规思绪，作为成本运作di第一步，招商di产首先要ba这些目de资产中止股权刷新，以树立起公司化di架构，否则目de资产以资产体例存zai，就只能简单di对外出卖。

而事实上，招商di产之前di商业di产投资体例，亦shizai为成本证券化做铺垫，好比今朝招商di产一切新睁开项目，都shi一ge项目成立一家公司，以便于后期di成本化运作。

搜罗万科zai内，进军商业di产并非只为商业而商业，而shi想孵化其资产证券化di打点体例，招商di产di狡计因而ye十分le然。

“这种体例只需操作适当，实践比今朝最优惠di银行贷款成本还要低。”上述分解人士称，这种融资体例只合适于持久持you不变运营性物业di企业，最关头shi要能发生不变di现金流，招商di产di这几ge项目正具备这样di特征。

而招商局集团旗下di招商成本和招商证券di私募财富投资基金都能为招商di产di商业di产供给强you力撑持。